房地产三年周期变两年 小年行情明年提前上演？

房地产三年轮回周期缩减为两年，“小年行情”可能提前在2016年上演，中金地产小组分析师宁静鞭、肖月、吕功绩在研报中如此表示。

按照中金地产小组的解释，2005年、2008年、2011年和2014年的“小年行情”可能重演，2016年会是政策市。这意味着今年四季度传统龙头将有表现，明年一季度切换至主题股。

理由在于：

1）新开工增速有望触底、销售稳定小幅攀升，提振经济信心，今年4季度看好传统龙头。

我们预测2016年全国商品房销售面积将同比下降5%，投资增速+5%，新开工降幅缩窄至-8%；重点城市上半年供应不足，房价环比依然将小幅上涨0%-5%，但在2016年下半年面临高基数，有同比下降压力。

2）进入明年1季度，市场进入数据真空期（1-2月是过年销售淡季，销售数据不具备可比性，而投资数据均要等到3月），股票机会将逐步切换至主题个股，看好区域发展的“地图经济”以及国企改革两大主线。

3）2016年2/3季度基本面高点，耐心等政策：而2016年2/3季度，基本面将面临同比高基数，走出拐点的标志性时间将是政策新一轮放松，因此，建议投资者届时耐心等待。

房地产政策方面，降低购房负担最为关键：

由于中长期需求的衰减、经济持续下行，政策效果已被削弱，居民加杠杆意愿的最大阻碍是收入不足以支撑高房价，政策将维持宽松，我们预判未来政策方向包括：继续降低首套房/二套房首付；交易税费减免；公积金贷款提高异地流动支持力度，缩短放款周期；按揭贷款利息补贴或者利息支出税前抵扣，类似中国台湾2000年。

中金地产小组表示，板块相对收益主要在下半年，

未来一年实际利率与销售同比均呈“V”型走势，地产股板块整体相对收益或要等到2016年下半年，催化剂将是政策刺激。

中金地产小组还表示，在公司趋势方面，地价不降，房地产企业利润率难言乐观：

1）公司销售：2016年整体小幅增长12%，跑赢行业；

2）拿地及利润率：三四线城市量过剩，拿地回归一二线是无奈之选；而上市房企融资放开将推动一二线城市土地市场竞争加剧，一二线城市地价将持续高位，未来利润率难言恢复；

3 ）并购与转型：城市“加法”式扩张时代已经结束，传统地产龙头间竞争加剧；中小房企转型大浪淘沙，剩者为王。

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