合同提土地有偿续期 专家建言使用权永久化

近日，温州住宅建设用地使用权20年期间届满有偿续租的做法引起关注。

记者翻阅目前国内多地的土地出让文件发现，部分地方政府对土地出让期限到期后如何续期，已有具体说法。其中，非住宅用地普遍规定了续期时需要支付土地有偿使用费。

“非住宅地块”需付费续期

记者在住建部网站上找到的一份《国有土地使用权出让合同》示范文本中发现，第五章中有四条内容对于期限届满之后如何处理给出相关界定，包括：出让人同意续期的，受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。

这意味着土地到期后将支付土地有偿使用费。

住建部官网显示，这一示范文本的上传日期为2006年11月23日，官网上并没有相关更新文件，而《物权法》的颁布时间为2007年。

记者随后翻阅了上海、广州等地的土地出让合同，里面除了住建部网站上《国有土地使用权出让合同》里的相关规定，还加入了《物权法》所规定的对住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”的条款。

不过，在土地出让合同中尽管加入了自动续期条款，但对是否收费并未有详细解释。而对于需申请的非住宅类土地，则明确了需要支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

住宅自动续期是否无偿

《物权法》第149条第1款规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。第二款为：非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

锦天城律师事务所合伙人李斌辉表示，对于住宅用地使用权到期后何去何从的关键，在于土地是归国家所有。在市场经济的情况下，国家将国有土地的使用权切割出来，比如供房地产商开发等，以此来收取土地出让金。而使用权只是所有权的一个方面。而这衍生出来的问题就是，土地使用权期限届满后，如何处理。

《物权法》中，对住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”，并没有规定任何条件。对此，业内学者也有争议：一是认为没有规定自动续期的条件，就意味着应该是无条件的；二是认为，自动续期并非无条件，《物权法》没有细化是当时埋下的伏笔，需要更进一步的法律来明确。

李斌辉称，当时在《物权法》立法过程中，有很多声音提出在使用权期间届满后，应规定续期相关的条件，但出于各方面因素的考虑并没有在《物权法》中细化。但可以肯定的是，住宅建设用地使用权到期后，自动续期是肯定的，并不需要业主申请后续期，但是否有偿续期目前法律还没有给出规定，需要等待相关法律来规定。

亟待顶层设计

北京（楼盘）市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长、中央财经大学不动产法研究所所长尹飞表示，对于土地使用权期间届满后如何操作，还需要中央的顶层设计，需要法律层面的规范。“个人认为，补交土地出让金也不是一个好方法，可以改收房产税。因为土地出让金和房产税之间的关系本来就存在争议，对于现在拥有的房产征收房产税显然也不太合理，因此可以考虑对土地使用权期满后的房子征收。”

“如果相关部门愿意放弃掉一部分利益，其实完全可以将土地使用权永久化。”李斌辉指出。