现在不买房 恐怕又要几年之后了

壹︱First 这几天，我微信朋友圈上几乎所有的地产商都在刷同一件事情：房子卖疯了。 政策都已经出成这样了，怎么能不疯呢？刺激楼市的政策像星星之火，点了一整年：从去年大幅减免营业税，到今年降契税，中间还不断夹杂着各种“降息、降准、降首付”的火星。 这一切，最终聚集成一声的嘹亮口号：“去库存。” 燎原的时候到了。或者说，几天前的降契税政策，像最后一根火柴，点燃了整个大地上的荒草，上海更是升起了一堆熊熊大火。 最敏感的还不是上海。早在去年3月底减免营业税时，深圳、南京等少数城市就已经做出了强烈反应，房价暴涨到让人心慌。 去年5月份，我在盘点中国均价过10万/平米的公寓时，在深圳还找不到案例，如今已恍若隔世；十几天前，我还在写《深圳的那种暴涨，是否会轮到上海？》，现在恐怕得把标题上的那个问号给去掉了——仅仅十几天而已，也是恍若隔世的感觉。 这一轮的政策到底有多凶？这么说吧，有些城市已然供销两旺，虽然房价还算稳定，但在“去库存”的嘹亮口号之下，也要毅然决然地出一份刺激性文件，题目通常是 “进一步促进房地产市场平稳健康发展”。 真要平稳，这样的城市在这个时候就不该出台这样的文件；但是，楼市平不平稳并不是最重要的，最重要的是必须“政治正确”。 同样是这个城市，在房价跌得最惨的2013年，毅然决然地把二套房首付提到7成。因为，当时中央的口号是“稳定房价”，是“坚决抑制投机投资性购房”。如今，这些词基本上都已经消失了。 那时候，“房地产”原本是个贬义词；现在，连“地王”都是褒义词。 所以，买房的时机选择，更要注意“政治正确”。 ▲南京半夜赶到售楼部的“棉被哥” 贰︱Second 不少楼盘都已经涨了，现在买，房价会跌吗？ 许多人还有这样的疑虑。其背后的逻辑大概是，实体经济不太行，所以国家用尽了办法，最终只能靠房地产来拉动经济。 这个逻辑的潜台词是，用房地产驱动经济增长，是不长久的。现在国家让房价涨，甚至暴涨，有可能是在洗劫我们口袋里的钱。我非常不看好这样的阴谋论。 房地产本身就是实体经济的一部分。房地产不仅仅是老套的住宅开发模式，像K11或Grandfront这样的体验性购物中心模式，像Wework这样的联合办公模式，像YOU+这样的租赁模式，像Airbnb这样的分时度假模式，再加上产业新城模式、物流地产、养老地产等等等等，都正在沿着“供给侧改革”的方向，不断刺激着房地产市场。 房地产已经被嵌入到经济发展的每一个环节。它跟“万众创业”相关，它跟“互联网经济”相关，它跟“拉动内需”相关。 我更倾向于认为，这一轮拉动房地产，可以掩护正在进行的经济结构调整。 即使是老套的住宅开发模式，仍然前景广阔。不管你觉得房价有多贵，目前绝大多数新造出来的商品房，都只能定义为“低水准”，不管是质量还是功能。对比一下日本、美国的商品房，就明白了。举个最简单的例子，目前中国有多少100%不漏水的房子？有多少外卖不需要进屋的房子？ 所以，不要用人均有多少套房子来判断未来的房价走势。很多意料之中的改善型需求，都还没有被充分满足；那些意料之外的需求，更是还没有被地产商提上研发日程——这些需求不是生来就有的，而是被创造出来的。 地产商对人的研究，对日常生活的见解，远远没有到无以伦比的程度。房地产市场的“供给侧改革”，还大有可为。 当然，那些老旧的房子，恐怕没什么太大的前景。它们已经跟不上时代，等待它们的大概是拆迁的命运。如果要价太高拆不掉，那恐怕就只能等着贬值。 ▲杭州重现开盘彻底售罄 叁︱Third 那么，中国会不会像当年的日本那样，楼市崩盘？ 过去十几年，每当房价上涨时，一定就有人拿日本说事。上世纪90年代初，东京房价跌个两三成，就被全世界惦记，是为“崩盘”。 在绝大多数国家，类似的“崩盘”，都会让寻常家庭煎熬、让国家经济喘不过气来。但是，中国例外。 大概两三年前，中国很多城市，包括视为“房价标杆城市”的杭州，其房价都暴跌三成，但是中国经济依然保持高速增长。 就个人层面来说，这恐怕要归功于中国人的“美德”，喜欢储蓄，量入为出，所以忍耐力更强；对于国家层面而言，中国地大物博，腾挪空间大，经得起折腾——地理因素很重要，如果不是幅员辽阔，中国恐怕早在抗战时就被日本人给灭了。 所以，请忽略日本或美国的房价教训，那跟中国没有关系。 中国有那么好吗？中国真的不会有金融危机？如果，只是说如果，中国真要爆发金融危机，诱因恐怕不太会是股市的做空资金，更不是楼市的次贷，而是“地方债”。 当然，决策层对此有清醒的警惕。过去一年，严控地方政府的债务，屡见报端，只是很少被引起广泛讨论而已。 前几天，财政部下发了一份文件，表面上看是要严控地方政府的土地供应规模，实际上也是在限制“地方债”。具体表述是这样的：“避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力”；“各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”。 这是一针见血的文件。它表明，中央在大力推进“去库存”的同时，并没有放弃对风险源头的管控。 几乎就在同时，国家发改委表示，将继续扩大企业债券发行规模。2015年，中国的上市房企发行公司债约3000亿元，同比暴涨18倍。 而且，还没有停歇的意思。今年1月，已有108家房企完成公司债发行，达675.7亿元，环比上升78.5%。 严控政府的“地方债”，放松房企的“公司债”，这不是坏事。房企再糟糕，即使破产，也总会有人来接盘。 当然，房企有更充足的弹药，降价的可能性就更低。 ▲上海宝山区交易中心的情形 肆︱Fourth 回到那个经典问题，现在买房，会不会被套牢？或者说，现在真的是买房的好时机吗？ 尽管很多城市的售楼部已经启动疯狂模式，但除了深圳和南京，真正的暴涨，还没有到来。 买房从来就不存在“最佳时机”，恐怕只有少数人能卡在房价最低谷买进。对于多数人来说，涨声刚刚响起的时候，恰恰是买房的一个好时机，即使房价已经涨了一些。 这一轮涨势，恐怕得持续一段时间，然后才进入高位盘整。当然，如果房价再度攀得太高，基于民意，恐怕还是会有打压房价的调控政策再度来袭。 要等到下一轮的房价下跌，最快可能也要等到三四年以后了。 那么，是不是要等三四年以后再买呢？如果那时候真的下跌，恐怕跌了之后的房价，也要比现在高吧。 即使是深圳、南京这样已经暴涨的城市，在目前的强刺激政策之下，要立马房价下跌，恐怕是没有可能的事——如果要跌，也要先高位盘整至少一两年吧？ 还是那句话，房价不过是“银根”的游戏。“银根”一松，房价就只能涨。 去年，吴晓波有一个建议令人印象深刻：泡沫出现的时候，一个办法是抵抗泡沫，第二个办法是拥抱泡沫。 那么你是选择抵抗呢，还是选择拥抱？当然，经济学上的“泡沫”，是个中性词。 不要问我，到底是站在谁的立场，购房者还是地产商？要知道，这两个群体，都决定不了中国的房价。